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迟延支付租金多久算违约,可以解除租赁合同

日期:2017-03-22手机端来源:租赁合同

摘要:

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迟延支付租金多久算违约,可以解除租赁合同

合同法对这样的问题没有明确规定。

如果双方在租赁合同上有约定,按照约定。

如果没有约定,应当按照合同法的规定,先通知对方,要求在一定的时间内交清租金;逾期不交的,就可以解除租赁合同了。

《合同法》第二百二十七条规定:承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

原告xx诉被告xx公司房屋租赁合同纠纷一案,本院于2010年3月17日受理后,先依法适用简易程序,由审判员xx独任审判,于2010年4月7日、6月17日公开开庭进行了审理。之后,本案依法转为普通程序,本院依法组成合议庭于2010年7月28日对本案再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人xx、被告委托代理人xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告xx诉称,原告和被告于2005年9月签订“厂房租赁合同书”,约定原告将位于xx号厂房出租给被告使用,租金方式为先付后用、每三月支付一次。合同约定逾期支付租金应支付滞纳金,滞纳金为拖欠天数乘以租金总额的千分之五,最迟不能逾期一个月,否则视为违约。合同签署后,双方即履行。自2009年上半年,被告开始拒付租金,原告无奈向法院提起诉讼,后因被告同意支付租金遂撤回起诉。自2009年11月起,被告又开始无理拒付租金,为此原告三次致函给被告,然被告仍然未能履行支付义务。为此,原告提起诉讼,其诉讼请求为:1、判令解除原、被告的厂房租赁合同;2、判令被告向原告支付拖欠租金325,000元及滞纳金292,500元;3、判令被告承担诉讼费。

结合当事人各方在庭审中的陈述,本院确认如下事实:

2005年9月13日,原、被告签订《厂房租赁合同书》一份,约定:原告将位于xx号厂房租赁给被告使用,建筑面积为4136平方米,租期从2005年5月1日至2013年4月30日;年租金为650,000元,租金每三个月支付一次,逾期支付按欠缴租金总额的千分之五支付滞纳金,但逾期最迟不能超过一个月,否则视为违约;如被告因生产需要进行搭建,需征得原告及有关部门同意,费用由被告自负,租赁期内使用支配权归被告,租赁期满后的产权无偿归原告,其中的设备由被告搬走。该合同抬头注明的租赁各方为原、被告,落款处均由各方全资股东xx、xx及xx、xx签字。

在合同履行过程中,原告向被告开具以其个人为纳税主体的发票,被告则按照合同约定支付租金。期间,被告在其承租的1号、2号厂房之间搭建了大棚。自2009年5月1日起,被告开始拖欠租金,原告遂向本院提起诉讼,要求被告支付自2009年5月1日至2009年10月31日的租金。在该案审理中,被告以原告主体不适格、发票不符合规定提出抗辩,后因被告给付故原告撤回了起诉。2009年10月27日、2010年1月28日及2010年3月1日,原告委托律师三次致函给被告,要求被告按约支付租金,并告知其如不履行义务将解除租赁合同。2009年9月22日、10月20日、11月1日、11月25日、2010年2月3日,被告以公司及委托律师名义五次致函给万德福公司,指出双方租赁合同未进行备案,xx公司未开具符合法律规定及客观事实的发票,故待万德福公司履行适当的开票义务后被告再支付租金。

另查明,xx、xx和xx、xx分别为xx公司及被告公司全资股东,系争租赁厂房权属现登记在xx公司名下,登记日为2009年9月11日。根据建设用地规划许可证显示,原先涉案用地单位为原告xx个人,涉及厂房出租事宜系以原告个人名义申报纳税。

审理中,当事人所持争议为出租主体、纳税主体争议,在出租或纳税主体产生争议情况下,被告可否行使先履行抗辩权即可否以此为由拒付租金。被告认为,一、原告并非本案适格主体。涉案两份租赁合同内容相同,合同第十二条均记载有“本合同经双方签字盖章生效”,被告提供的租赁合同既有签字又有盖章,应以被告提供的合同确认效力;讼争厂房立项主体及权证显示为xx公司,原告无权以其个人名下出租属于xx公司的房屋;二、自2009年9月始被告即向xx公司提出异议,要求xx公司提供符合法律、客观事实的发票,在xx公司未全面履行合同的情况下,被告为避免损失有理由拒付其后的租金;此外讼争租赁标的物并未取得建设工程规划许可证,涉案合同应属无效。原告则认为,租赁合同权利义务是明确的,被告以发票问题借口拖延、拒付租金,违背了承租人基本义务,其行为已经构成根本性违约,原告有权解除合同。

针对当事人上述争议,本院认为,首先,涉案《厂房租赁合同书》出租人抬头为唐秀芳,可见出租人身份是明确的。该合同签署日期是在2005年9月13日,根据本案认定证据,在当事人签署上述合同之日,当时建设用地规划许可证载明的用地单位为xx,拟立项目为xx公司,xx以其个人名义签署合同并无不妥。至于合同是否备案以及是否签章,并不是合同成立或者生效的必备要件。被告提供的由xx公司签章的《厂房租赁合同书》复印件,该合同中亦明确出租人为xx。结合原、被告之间先前正常履行合同的行为,本案出租人主体应认定为原告xx。虽然2009年9月11日讼争标的物登记至xx公司名下,但是该权利登记并未妨碍被告正常占有使用,原先的《厂房租赁合同书》履行并不因此而受到影响。在审理中,万德福公司亦出具证明由唐秀芳行使出租人权利,故被告以权利主体不符为由提出的抗辩不能成立;其次,在合同履行中,原告先前均系以其个人名义申报纳税,向被告交付的发票均为个人纳税主体的发票,该行为与上述以其个人名义签署的《厂房租赁合同书》一致。现被告提出应以xx公司作为纳税主体,以调整相应税率,本院认为,纳税主体、税率征收及标准等事宜非法院处理范围,应由国家税务机关予以判定、处理,被告以此提出的抗辩不能成立;第三,同时履行抗辩权或者先履行抗辩权行使前提主要是当事人间互负债务,且互负之债务需对等或者基本对等,如果一方履行的系次要义务或者履行瑕疵,另一方则不能以对方次要义务未履行或瑕疵履行为由拒绝履行自己的主要义务。在租赁合同关系中,出租人主要义务是交付租赁物,并负有适租义务,而承租人主要义务是支付租金。在本案中,原告作为出租人保证被告正常使用租赁物,其基本义务已经完成,且其亦开具了相应租金发票,其次要义务亦已承担,而被告没有支付租金,其主要义务尚未完全履行。假定原告以其个人名义开具发票行为不当,那么这种欠当行为亦为次要债务,被告不能以此作为其主债务履行之抗辩。综上,本院对被告辩解不予采纳。

关于被告提出的合同效力问题,本院认为,租赁物已经办理物权登记,已经具有合法的权源。建设工程规划许可证办理是办理产权的前提条件,在建筑物标的合法权属明确的情况下,已无需再行提供建设工程规划许可证来判断建筑物的合法性,被告观点系对相应司法解释的曲解,本院不予采纳。涉案原、被告间的《厂房租赁合同书》系出自双方真实意思表示,不违反国家法律、行政法规效力性规定,应为有效,合同当事人应恪守约定。本案中,被告未能按约支付租金,已经远远超过合同约定一个月的期限,其行为构成违约。在原告多次催讨的情况下,被告仍然拒付租金,原告有权解除合同。合同法规定,当事人基于约定和法定而行使合同解除权的,应当通知对方,合同自通知到达对方时解除。本案中,原告虽然多次致函给被告,但是函件内容均为催款,并未明确提出解除合同的意思表示,原告真正提出解除合同是在诉讼之时,故本案合同解除的时间应为被告收到起诉状副本的时间即2010年3月19日。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。由于涉案合同解除的原因系被告违约所致,原告有权要求被告搬离租赁场所,并有权根据合同约定要求对方支付租金、负担滞纳金及承担相应违约金,原告相应的诉讼请求于法有据,本院予以支持。但需要指出的是,原告按照合同约定的日千分之五计取逾期付款滞纳金,该标准过高,本院依法调整为日万分之十。计算方法为:2009年11月1日至2010年3月27日(起诉日),共148天,按照日万分之十计取。2010年2月1日至2010年3月27日,共56天。以上均以162,500元为本金,按日万分之十计取;由于原告提出30万元违约金的请求系当庭增加,在本院告知其应补交诉讼费后,原告未在本院要求的期限内缴纳相应费用,故对该请求在本案中不作处理。

此外,关于被告在租赁期间的添附如被告搭建的大棚等,审理中原告明确表示不予利用,因解除合同系被告违约行为所致,故对被告形成的附合物残值不予考虑。如果被告在搬离时将附合物一并拆除的,需以不影响租赁物价值、使用功能为前提,并恢复租赁物原状。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(三)项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项之规定,判决如下:

一、确认原、被告2005年9月11日签订的《厂房租赁合同》于2010年3月19日解除;

二、被告xx公司于本判决生效之日起十日内搬离位于xx号厂房;

三、被告xx公司于本判决生效之日起十日内支付原告xx自2009年11月1日起至本判决生效日止的租金,并支付自本判决生效之日起至实际搬离日止的使用费。租金和使用费的标准按照年租金人民币650,000元计算;

四、被告xx公司于本判决生效之日起十日内支付原告xx逾期付款滞纳金人民币33,150元。

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