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南京市二手房买卖中常见的法律问题

日期:2017-09-27手机端来源:二手房

摘要:

在一手楼买卖的过程中,购买者时常会出现一些法律问题。然而,在二手楼买卖的过程中,也不例外。那么对于二手房买卖需要注意哪些问题呢?奥麦小编就和大家讲讲南京市二手房

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在一手楼买卖的过程中,购买者时常会出现一些法律问题。然而,在二手楼买卖的过程中,也不例外。那么对于二手房买卖需要注意哪些问题呢?奥麦小编就和大家讲讲南京市二手房买卖中常见的法律问题。

一、二手楼买卖部分事项约定

由于二手楼买卖已经经过一次以上的交易,可能存在前业主问题。二手楼买卖的过程中,购房者更应该注重与售房者办理好交接手续。 在二手楼买卖的过程中,购房者与售房者可以对部分事项进行约定,如第一、买卖房屋的相关费用是否已结清。最常见的就是关于房屋的水费、电费、物业管理费等相关费用,涉及这些东西,最好要售房者提供相应的单据,在交楼这个环节双方要约定清楚,哪一段时间属于售房者交,哪一段时间属于购房者交。第二、关于户口迁出的问题,这个是非常重要的。因为有些购房者是为了落户才购买房子的,如果前业主的户口没有迁出的话,购房者的难以解决落户问题。所以,购房者在购买二手楼的过程中要注意这个问题并在合同中作出明确的约定。第三、若该房屋若已买了保险的,购房者要注意与前业主办理转名的事宜,以免日后产生不必要的麻烦。除了以上的三个方面的内容,购房者还可以对售房者约定其他的事宜,争取对自己有利。

二、转按揭贷款问题

由于很多购房者都是通过给首付,再通过银行按揭的方式买房的。那么在二手房交易的过程中,常会遇到转按揭贷款问题。所谓的转按揭贷款,通称“转按揭”,就是把原来的按揭提前还款、涂销,再以新业主的名义贷款。二手房买卖中的上家原先在银行办理过贷款,可以通过"转按揭"的形式将贷款转移给买房者。转按揭包括两个方面,一是原借款人(售房者)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(购房者)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。因此,购房者在购买二手楼时可以与售房者约定转按揭的方式。

三、房屋买卖合同中关于违约金与定金能否一并收取问题

在《房屋买卖合同》中,经常会出现违约金条款与定金条款同时出现的情况。在实务中,常常有咨询者提出:“我的《房屋买卖合同》中约定了违约金与定金,我已经支付过定金了,我现在还要支付违约金吗?”其实,类似问题的关键在于,违约金与定金能否同时适用。违约金是指,按照当事人的约定或者法律直接规定,一方当事人违约时,应向另一方支付的金钱。定金是指,在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物,其是一种担保债的履行的方式。定金可以分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金和解约定金。在《房屋买卖合同》中常见的是违约定金。根据我国《合同法》第116条的规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”可见,在我国有关法律的规定中,一般情况下,并不支持违约金与定金同时适用的做法。理由在于,违约金是违约方对其违约行为所承担的违约责任,定金是对履约行为的担保,两者都是当事人对不履行合同行为的一种后果承担,对其中一项的适用就能起到弥补守约方损失的作用。所以,以后遇到同样的问题,购房者就可以清晰的告诉自己,如果我已支付了定金,那我便可以主张不支付违约金。

四、阴阳合同避税问题

经过小编详细地介绍了一下,相信您一定对南京市二手房买卖中常见的法律问题有了初步的了解了吧,如果想继续了解更多的相关法律资讯,可以点击土地流转学习更多哦。如果觉得不错,欢迎大家积极地分享!

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