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如何判定房屋居间合同无效-合同订立

日期:2016-12-19手机端来源:合同

摘要:

无论是在外租房子或是买二手房都需要签订合同,有的人面对众多房子苦苦思考最终会把目光投向中介,在中介找到房子前也是要与中介签订合同。那么房屋居间合同无效是什么意思

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无论是在外租房子或是买二手房都需要签订合同,有的人面对众多房子苦苦思考最终会把目光投向中介,在中介找到房子前也是要与中介签订合同。那么房屋居间合同无效是什么意思呢?我们又该如何认定它无效呢?小编为您解答。

(一)居间合同

居间合同,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。在民法理论上,居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。向他方报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务的一方为居间人,接受他方所提供的订约机会并支付报酬的一方为委托人。

(二)房屋居间合同无效的情节

1、一方以欺诈、胁迫的手段订立的损害国家利益的合同;

一方以欺诈、胁迫手段订立的合同,属于意思表示不真实的合同,一半属于可变更或撤销的合同,但是如果还损害了国家利益,则属于无效合同。

2、恶意串通,损害国家、集体或第三人利益的合同;

3、合法形式掩盖非法目的的合同;

4、损害社会公共利益的合同;

5、违反法律和行政法规的强制性规定的合同;

6、合同中的下列免责条款无效:一是造成对方人身伤害的,二是故意或重大过失造成对方财产损失的。

7、提供格式条款一方免除责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效。) 合同中的下列免责条款无效:一是造成对方人身伤害的,二是故意或重大过失造成对方财产损失的。

(三)如何判定房屋居间合同无效

1、合同效力的认定原则。我国合同法的制定体现了合同自愿的原则。并且明确规定只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效合同。法律、行政法规的非强制性规定以及地方性法规和部门规章的规定均不能作为认定合同无效的依据。所以,在司法实践中更应坚持‘意思自治’原则作为判断合同效力的价值标准。

新‘合同法’的制定进一步体现了合同自愿的原则。也是充分尊重当事人意思自治的原则,民事的权利义务,只要当事人双方协商一致,他们的约定只要不违犯现行法律、行政法规和有关政策的强制性规定、又不危害公众利益,那么就要认定合同的效力,法律就要保护这份合同得以履行。

2、违反法律、行政法规合同的判定。最高人民法院1999年《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定:“合同法实施以后,人民法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据”,至于仅仅违反了法律、行政法规的任意性规定的合同,其对社会并没有什么危害性,为了创造比较宽松的交易环境,新的合同法不再将这类合同认定为无效合同。这无疑是一个大的进步。对于增强交易的安全感和法律的保护性都将起积极的作用。

3、对无效合同的认定。《合同法》第52条亦明确规定。恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益的合同,是无效合同。

过去存在的将违反任何“红头文件”、一般行政管理规定和地方性规定的合同都认定为无效的作法是极其有害的,因为如果将任何红头文件和地方规定作为判断合同是否无效的依据,不但会使无效合同大增,影响交易,而且使合同这种民事活动处处受阻,助长行政干预和地方保护主义,不利于保护当事人的合法权益。新合同法首次明确规定,只有违反法律行政法规的强制性规定的合同才为无效合同。有一案例上诉人主张出卖农村住房违反行政管理规章应予无效的问题。上诉人为此举证国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》,由于该意见为部门规章,不是法律,也不是行政法规,不能作为确定合同无效的依据。 至于地方性法规和规章,能否作为判断合同无效的依据,要根据具体情况进行具体分析。一般来说,这些规范性文件可以作为判断合同是否无效的参考,但法院不得直接援引这些文件为依据判断合同无效。必须是违反了法律和行政法规的强行性规定。允许当事人在法律规定的范围内自由做出约定,对任意性规范由当事人通过约定加以排除是合法的。所以,只有在违反强行法规的情况下,才能导致合同无效。

4、可撤销合同的认定与操作时效。新合同法将因欺诈、胁迫订立的合同效力分两种情况加以规定,一是把一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,列为可撤销合同范围。受损害方有权请求

法院或仲裁机构变更或撤销。而把一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益的才列入无效范畴。这样,一方尽管采取了欺诈,胁迫或乘人之危的手段,订立了合同,如果不损害国家利益,仅损害了对方当事人的利益,合同并不当然无效,其效力的决定权在受损害方,受损害方有权申请法院或仲裁机构撤销该合同。即使合同具有可撤销的因素,但撤销权人没有撤销行为,合同仍然有效。合同法第54条规定,如果受损害方在一年内不提起诉讼或申请仲裁,行使撤销权,该合同继续有效。

5、无效合同的认定标准。当前对合同效力认定的标准应是《合同法》第五十二条第(五)项:“违反法律、行政法规的强制性规定”,这一兜底条款的规定可以认为是对无效合同标准的高度概括,是判断一个合同是否有效的法定标准。“法不设责即豁免”。对于一份已经成立的合同,只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由,该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准,也充分尊重了合同当事人的意愿,同时也缩小了无效合同的范围,鼓励了交易,不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。

6、无效合同的认定。在法院做出合同无效的认定之前,该合同应该是有效的。除非合同必然无效,法官一般应推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时,法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的,由于缺乏合同无效的请求权主体,所以允许法院主动认定其无效。因此这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力,而是由于请求权主体缺位而造成的。

认定合同无效一般应以当事人请求为前提,法官不要轻易主动地去认定和宣告。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益外,法院不要主动地去认定和宣告合同无效,这样既尊重了当事人的意愿,也达到了稳定交易关系和鼓励交易的目的。

7、什么是以合法形式掩盖非法目的

“非法”,是指违反了宪法、法律、行政法规的强制性和禁止性的规定。以合法形式掩盖非法目的的民事法律行为,是指行为主体为了逃避法律的禁止性和强制性规定,达到获取非法利益、侵害国家、集体、第三人或者对方当事人合法权益等非法目的,采取表面上符合法律规定的合法形式而实施的法律行为。

房屋居间合同无效的主要情节共有七种,而判定合同无效的大多数条约都是基于合同法的条款基础之上的。在与另一当事人或单位签订合同前应仔细辨别此合同是否为无效合同。如果还是不懂得如何判定合同是否无效的,可以咨询奥麦法律网律师!


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